APLICAÇÃO DA LEI 13.465/17 PARA LOTEAMENTOS DE CHÁCARAS, SITIOS DE RECREIO E INDUSTRIAIS.

                                     A lei 13.465/17 , trouxe a possibilidade de regularização dos núcleos urbanos informais, tanto para fins habitacionais como para outros fins urbanos, a exemplo de parcelamento irregular para chácaras de lazer, conhecidas como sítios de recreio, mesmo em zona rural , loteamentos industriais dentre outros, desde que estejam consolidados nos termos que a referida lei disciplina. Essa amplitude atende ao interesse público notório, no sentido que todos os núcleos irregulares venham a ser regularizados, trazendo incontestáveis benefícios para os ocupantes e para os municípios.

                                   Vejamos manifestações de profissionais que labutam na área de Reurb sobre essa questão:

                                    Jocsã Araujo Moura Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Boa Esperança – ES:

                                   “A Lei nº 13.465/2017 tem foco nos imóveis residenciais, mas não exclui os demais – comerciais, industriais, mistos, etc. Desta forma, os Municípios e o Distrito Federal 5/29 poderão, no âmbito da Reurb, admitir a REURB em imóveis com uso misto de atividades como forma de promover a integração social e a geração de emprego e renda no núcleo urbano informal regularizado. Referida lei ainda dispõe, como requisito para a concessão do Título de Legitimação Fundiária ao beneficiário na Reurb-S, que, em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido pelo poder público o interesse público de sua ocupação (art. 23, § 1º, III). Considerando que a Lei nº 13.465/2017 não veda a concessão do Título de Legitimação Fundiária na Reurb-E, ao contrário, dispõe ser aplicável (art. 23, caput), entende-se possível que o Poder Público, demonstrando interesse público na ocupação, conceda o Título de Legitimação Fundiária ou outro instrumento de titularização cabível, aos ocupantes de imóveis não residenciais, também na Reurb-E. Afinal, é objetivo da lei possibilitar a regularização de todos os imóveis.”

 Fonte:https://www.sinoreges.org.br/__Documentos/Upload_Conteudo/arquivos/CARTILHA_REGULARIZACAO_FUNDIARIA_URBANA_2017.pdf

                                    Vejamos decisão proferida em processo de dúvida levantada pelo oficial do Registro da cidade da Araçu, reconhecendo a possibilidade de REUR em loteamentos de chácaras:

                                   “Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Vara Judicial da Comarca de Araçu Suscitação de Dúvida nº 5528641-87.2020.8.09.0013

                                   Segundo consta dos autos, a apresentante, Erciene Divina de Almeida e Silva solicitou junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Caturaí, Goiás, o registro da certidão referente ao projeto de regularização fundiária aprovado pela Prefeitura Municipal de Caturaí do Loteamento de Chácaras Recanto das Serras, com a criação da matrícula individualizada para cada chácara, alegando tratar de área já consolidada, nos termos da Lei 13.465/17 e preenchimento dos requisitos necessários para o procedimento da regularização fundiária de interesse específico – REURB-E. Quanto ao tema em análise, sabe-se que, com o advento da Lei 13.465/2017 tornou-se possível a regularização de diversas situações fáticas como condomínios de fato, os clandestinos, de lazer, assentamentos urbanos, loteamentos, dentre outros. No caso dos autos, verifica-se a existência do loteamento de Chácaras Recanto das Serras, portanto, uma situação consolidada, e o requerimento para que haja a legitimação do loteamento, com a expedição de matrículas individuais, uma vez que há manifesta concordância dos confrontantes/ocupantes e já fora expedida a Certidão de Regularização Fundiária, bem assim apresentado o projeto de regularização à prefeitura do município de Caturaí/GO. Além da Lei 13.465/2017, prevê o Decreto nº 9.310/2018, em seu artigo 3º, que considera-se: (…) I – núcleo urbano – assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias com área inferior à fração mínima de parcelamento prevista no art. 8º da Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972 , independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural; II – núcleo urbano informal – aquele clandestino, irregular ou no qual não tenha sido possível realizar a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização; III – núcleo urbano informal consolidado – aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município ou pelo Distrito Federal; (…) [grifei] O parágrafo treze do mesmo artigo preconiza que “o disposto na Lei nº 13.465, de 2017, e neste Decreto se aplica aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista no art. 8º da Lei nº 5.868, de 1972.” Muito embora a Lei 6.766/79 dite que “somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica...”, com a novel legislação apresentam-se novas situações, uma vez que tanto a Lei 13.465/2017 quanto o Decreto nº 9.310/2018, não levaram em consideração a localização da propriedade, mas sim o uso e as características da ocupação, conforme citado (grifo) acima. Para além disso, o Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial CGJ/2021, em seu Título VIII – Do Registro da Regularização Fundiária Urbana – REURB, Capítulo I – Disposições Gerais, art. 1.127. que “as normas de que trata este Capítulo são aplicáveis aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior a fração mínima de parcelamento prevista no art. 8o, da Lei no 5.868/1972.” Diante do exposto, julgo improcedente a presente dúvida para considerar juridicamente viável a regularização/registro do Loteamento de Chácaras Recanto das Serras.”

Conteúdo publicado no site do CORI MG

https://corimg.org/wp-content/uploads/2021/04/SENTEN%C3%87ª SUSCITA%C3%87%C3%83O-DE-D%C3%9AVIDA-REURB-E-DO-LOTEAMENTO-DE-CH%C3%81CARAS-RECANTO-DAS-SERRAS-CATURA%C3%8D-GO.pdf?x35120

                                    Vejamos mais um conteúdo publicado  no site da ANOREG, sobre decisão judicial que viabilizou a continuidade de processo de REURB em loteamento de chácaras:

                                    “Desde que foi publicado, em maio deste ano, o livro Manual de Regularização Fundiária Urbana – Reurb tem sido utilizado como referência para a realização dos procedimentos em todo o Estado. Elaborado pela titular do Registro de Imóveis de Virginópolis, Michely Freire Fonseca Cunha, de acordo com o previsto na Lei 13.465/17 e no Decreto 9.310/18, ele traz o passo a passo a ser seguido nos municípios.

                                   Mais recentemente, porém, o manual rompeu as barreiras dos cartórios e foi citado como doutrina em uma decisão proferida pelo juiz José Cássio de Sousa Freitas, da comarca de Palmeiras de Goiás (GO). Em 2017, o advogado José Durval Franco Netto de Almeida protocolou na Prefeitura de Cezarina um pedido de regularização fundiária de um loteamento irregular de chácaras como defensor de uma associação de chacareiros. “Depois disso, o Ministério Público de Goiás (MPGO) ajuizou uma ação civil pública, em face do loteador, e obteve uma liminar para embargar o loteamento”, conta o advogado.

                                   No ano passado, em uma ação de consignação em pagamento, ele conseguiu que os chacareiros quitassem judicialmente o valor das prestações, ao invés de pagar à empresa do loteador. Em seguida, durante reunião com o responsável pelo loteamento e seu advogado, foi acordado que o loteador pagaria todos os custos da regularização.

                                   José Netto solicitou na Justiça que os efeitos da ação requisitada pelo MPGO fossem suspensos, pois só assim seria possível promover a Reurb-E no loteamento. Para surpresa do advogado, o juiz decidiu a favor da regularização e fundamentou a decisão nos ensinamentos do manual escrito pela registradora.”

Fonte: https://www.anoreg.org.br/site/2019/12/05/cori-mg-livro-de-registradora-mineira-repercute-em-decisao-judicial-em-goias/

                                     A decisão acima citada também foi alvo de destaque no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB : https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/tjgo-e-possivel-reurb-e-em-loteamento-irregular-localizado-em-area-rural

                                    Temos manifestação no mesmo sentido, proferida pelo dr.  Ivan Carneiro Castanheiro , promotor de Justiça no Estado de São Paulo, professor de Direito Ambiental e Urbanismo, mestre em Direito Difusos e Coletivos pela PUC-SP:

                                    “Nos casos da Reurb-E, em ranchos ou condomínios de lazer (muitos deles devem ser enquadrados nos novos institutos do condomínio de lotes ou loteamento de acesso controlado), cujas ocupações ocorreram às margens de reservatório artificiais de águas destinados à geração de energia ou ao abastecimento público, a faixa da área de preservação permanente consistirá na distância entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum (artigo 11, parágrafo 4º), devendo ser obedecidas as demais disposições do artigo 65 do denominado Código Florestal, com a redação da Lei 13.465/12, para que se viabilize a regularização fundiária, com aprovação/licenciamento do município, por meio do Plano de Regularização Fundiária (artigo 12 e 35).

Fonte: https://www.conjur.com.br/2018-jan-15/mp-debate-regularizacao-fundiaria-condominios-ranchos-lazer

                                     Vale citar os enunciados do Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina, sobre a possibilidade de REURB, não só em empreendimentos de chácaras ou sítios de Recreio, mas também em núcleos exclusivamente industriais:

 “ENUNCIADO 7 – É admitida REURB de imóveis localizados fora do perímetro urbano ou de expansão urbana, e que tenham destinação urbanística, a exemplo dos empreendimentos de chácaras ou de sítios de recreio, exigindo-se apenas que a área total de cada unidade imobiliária criada não seja superior à fração mínima de parcelamento rural da respectiva região. (Artigo 11, inciso I da Lei 13.465)

ENUNCIADO 8 – É admitida a regularização fundiária de núcleos exclusivamente industriais. (Artigo 16-C, §2º, inciso IV da Lei 9.636). “

 https://www.colegiorisc.org.br/noticias/novidades/cori-sc-publica-primeiros-enunciados-de-regularizacao-fundiaria-urbana/

                                    Vejamos o esclarecedor conteúdo legislativo mencionado no enunciado nº 8, o qual foi inserido no ordenamento jurídico brasileiro pela Lei 13.465/17:

 “Art. 16 -C

...

§ 2o  Para os fins desta Lei, considera-se área urbana consolidada aquela:                   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

IV - de uso predominantemente urbano, caracterizado pela existência de edificações residenciais, comerciais, industriais, institucionais, mistas ou voltadas à prestação de serviços; e                      (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”

                                    Já o artigo 11, inciso I, da Lei 13.465/17 , não restringe o conceito de núcleo urbano apenas para finalidade habitacional. Ao contrário, de forma genérica, abrange todos os usos desde que urbanos. Sempre válido lembrar da velha lição de hermenêutica, no sentido do aplicador da lei não restringir o alcance da norma quando o legislador prevê aplicação mais ampla. A teleologia da lei 13.465/17, na qualidade de norma geral, de caráter nacional , de Regularização Fundiária é, indubitavelmente, alcançar todos os núcleos possíveis no processo de regularização.

                          Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se:

                          I - núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972 , independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;

                                   Nota-se que o núcleo consolidado pode estar em zona urbana, zona de expansão urbana ou qualquer outra. Pode estar, até mesmo em zona rural, por força da expressão “ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural”.

                                   Vejamos trecho da declaração da promotora de Justiça Lia Nara Dalmutt, sobre processo de regularização fundiária de Loteamento Industrial, publicado na página oficial da Prefeitura de Abelardo Luz/SC : 

                                    "O Reurb é uma regularização urbana que surgiu para gente regularizar situações do município que estavam consolidadas até o ano de 2016 e que precisam da sua regularização. Ela é mais comum na área residencial, nós estamos aqui buscando a regularização da área industrial, porque nós tivemos áreas no município que acabaram sendo doadas para empresas sem ter feito o devido loteamento. E hoje quando a gente foi constatar não era mais possível loteamento em razão, principalmente das medidas. Então a solução que nós encontramos foi por meio do REURB. Essa é uma das primeiras que está acontecendo aqui em Santa Catarina, porque o comum mesmo é a situação de regularização de áreas urbanas para fins de moradia e não Industrial. Mas ela é uma paralisação possível e hoje nós estamos reunidos aqui com a empresa que está fazendo no município junto como cartório de registro de imóveis buscando solução para que seja feita da maneira mais adequada possível e a gente consiga resolver essa que é um problema do município que se estende há bastante tempo", explicou a promotora de Justiça Lia Nara Dalmutt.”

 Fonte: https://www.abelardoluz.sc.gov.br/noticias/index/ver/codNoticia/625509/codMapaItem/13571

                                    Como se nota, há que se prestigiar a teleologia da lei 13.465/17, aplicando seus dispositivos nos núcleos informais por ela previstos, de forma a abranger, não apenas aqueles destinados a moradia, mas, também, aqueles destinados para o lazer c comércio e indústria, uma vez que todos carregam o interesse público em sua existência. Vamos regularizar!

  CARLOS CESAR PINHEIRO DA SILVA

Existem núcleos urbanos informais que se localizam “sobre uma única matrícula”. Algumas vezes uma matrícula que foi devidamente preparada para um projeto de parcelamento do solo , mas um projeto que parou no meio do caminho . Quando se inicia um processo de REURB nessa situação, é possível até se dispensar o levantamento planialtimétrico previsto no artigo 35, incisos I da Lei 13.465/17 . Mas essa dispensa é assunto para outro parecer.

Iniciei este parecer com essa situação para tratar da questão inversa , ou seja um núcleo que se encontra “sobre centenas de matrículas “. Isso pode ocorrer nos casos em que o loteamento foi aprovado e registrado, gerando a abertura de matrículas individuais dos lotes . No dia-a-dia as dificuldades da vida fizeram que as pessoas comprassem apenas uma parte do lote , ou , o próprio vendedor, agindo em desacordo com a lei, vendeu , como dizemos aqui no item terror, “ de a meia” . Mas temos situações nas quais um lote de 12x230 foi dividido irregularmente em 03 lotes com testada de 04 metros e, às vezes , até mais que isso . Enfim , onde tínhamos, por exemplo, 300 lotes , todos regulares, com suas matrículas individuais, hoje temos cerca de 800 lotes numa situação em que a maioria foi desmembrada de forma irregular . Temos um núcleo urbano informal informal com 800 unidades  “sobre 300 matrículas “ .

Lembro que , se houverem lotes que não foram desmembrados irregularmente e que sua situação na vida real corresponda com o que eatá na matrícula , é possível realizar a titulação do único ocupante através da chamada “ REURB Titulatória” . Não gosto muito desse nome mas é o que se tem usado . Da mesma forma não gosto de denominar o procedimento de regularização do parcelamento do solo do artigo 69 da lei 13.464/17 , como REURB Inominada . Mas, enfim, procedimento titulatório com base no parágrafo único do artigo 38 do Decreto 9310/2018 . Lembro que essa CRF simplificada não vai se confundir com a CRF emitida ao final do processo de REURB do núcleo todo, e que vai resolver a questão dos lotes desmembrados irregularmente . Pois bem , como em toda a REURB, teremos uma poligonal , uma planta de perímetro para definir os limites do núcleo a ser regularizado. No projeto urbanístico, as matrículas que foram alvo de procedimento titulatório acima resumido, serão preservadas . E as demais ? Vamos supor que fizemos o procedimento titulatório em 20 matrículas.  Temos 280  matrículas nas quais  a vida real atual não coincide com o depositado no registro, pois foram alvo de sucessivos desmembramentos de fato. Estamos diante de um núcleo urbano informal irregular, nos termos dos incisos IIII do artigo 11 da lei 13.465/17 como já explanado. Na  significativa maioria dos processos de REURB, temos a mesma situação, ou seja, o núcleo se encontra sobre matrículas já existentes, as quais foram objeto de registros regulares, oriundos de negociações abarcadas pela lei de Registros Públicos. Temos situações onde o núcleo atinge apenas uma única matrícula ou parte dela. Outras situações em que atingem diversas matrículas, tanto de forma integral como parcial. No nosso exemplo, as matrículas abertas, já existentes, decorrentes do antigo registro do loteamento, foram atingidas pelo perímetro da REURB.

Importante destacar que a descrição tabular dessas matrículas atingidas, NÃO corresponde à realidade fática.

Vale destacar, no nosso exemplo, da mesma forma, que várias das matrículas atingidas, estão ocupadas por mais de uma família, ou seja, nelas, existe um desmembramento de fato e esse desmembramento, assim como todo o parcelamento irregular do solo do núcleo, é passível de ser regularizado pelo processo de REURB.

A maioria  delas, está  sendo ocupada por terceiros que não são os titulares constantes nas mesmas como proprietários, ou seja, estão sendo ocupadas pelos possuidores na condição de beneficiário ocupante, nos termos do artigo 11, inciso VIII da Lei 13.465/17.

  Os  proprietários constantes das matrículas atingidas serão   notificados assim como notificamos o proprietário da área quando o núcleo atinge uma única matrícula.

Indo um pouco para frente nas fases  todas essas matrículas, serão  encerradas, uma vez que será aberta matrícula matriz com a descrição do perímetro do núcleo, matrícula matriz que será parcelada de acordo com o projeto urbanístico da REURB.Isso ocorre porque as centenas de matrículas do  nosso exemplo , são matrículas atingidas pelo perímetro da REURB. A Lei 13.465/17, determina que os titulares dessas matrículas atingidas, independente de seu tamanho, sejam notificados. E assim deve ser feito.

Vejamos interessante trecho da NOTA TÉCNICA Nº 03/2018, do Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais – CORI MG , a qual buscou orientar os registradores mineiros em relação ao registro das Certidões de Regularização Fundiária:

“Também será considerada “matrícula matriz” aquela já existente em nome de algum ocupante/beneficiário da regularização fundiária, seja porque a titularização por usucapião registrada anteriormente ao procedimento de regularização fundiária, seja porque conseguiu, por qualquer forma, abrir matrícula própria no núcleo urbano a ser regularizado. Nesses casos, essas matrículas serão atingidas pelo perímetro a ser regularizado e, necessariamente, apresentarão medidas e confrontantes diferentes das que já constam no Cartório de Registro de Imóveis. Ao finalizar o registro da certidão de regularização fundiária no cartório imobiliário, essas matrículas serão encerradas em virtude da abertura de outra com as medidas apresentadas na Certidão de Regularização Fundiária. (Ver art. 31, §8o do Decreto no 9.310/18).

Discordamos apenas na nomenclatura . Preferimos denominar como matrículas atingidas. Mas no mérito a nota técnica é perfeita, assim como tantas outras do CORI MG. Se você leitor não conhece, “dá um pulinho lá no site do CORI MG para conhecer  Vale a pena !

Como se nota, a Lei n.º 13.465/17 e o Decreto n.º 9310/18, trazem instrumentos para a solução do problema em debate.

A registradora mineira Michely Freire Fonseca Cunha, em seu Manual de Regularização Fundiária Urbana REURB, editora Podium, páginas 152/153, trata do encerramento da matrícula atingida, cuja descrição na mesma está diferente da descrição constante no projeto de REURB. A autora exemplifica com o texto de uma matrícula fictícia. Vejamos:

“Matrícula regular no perímetro interno do núcleo: Essa matrícula será citada na matrícula matriz para controle de encerramento e abertura de matrícula nova. Há apenas atualização da descrição georreferenciada da unidade.

Matrícula 12.250 — Data: xxxxx — Data: xxxx IMÓVEL: Um lote urbano com área total de 300 m? com as seguintes características e confrontações: 10 metros de frente confrontando com a Rua São José; pelo lado direito mede 30 metros e confronta com o lote 05; pelo lado esquerdo mede 30 metros e confronta com a rua Nossa Senhora da Conceição; aos fundos mede 10 metros e confronta com o lote 02. PROPRIETÁRIO: José das Couves, CPF xxxxx, casado. REGISTRO ANTERIOR: Matrícula 15.250 do Livro 02 deste Cartório. Dou fé. O Oficial.

R-1 — Usucapião — Nos termos do procedimento extrajudicial para fins de usucapião (xxxxxxx) o imóvel em epígrafe foi adquirido por PEDRO DA SILVA, (qualificação completa), casado com MARIA DA SILVA (qualificação completa e regime de bens) xxxxxxxx. Dou fé. O Oficial.

AV-02 — Matrícula atingida pelo perímetro da REURB: Nos termos da CRF (xxxx) o imóvel da presente matrícula integra o perímetro descrito na matrícula matriz 30.245, tendo sido apurada nova descrição técnica georreferenciada a qual foi inteiramente reproduzida na matrícula 30.248 do Livro 02 deste cartório. A presente matrícula fica encerrada, nos termos do art. 42, 84º do Decreto nº 9.310/18. Dou fe. O oficial

E segue a registradora na mesma obra:

“Também será considerada “matrícula atingida” pela demarcação ou pela regularização fundiária aquela já existente em nome de algum proprietário não responsável pela formação do núcleo urbano informal que conseguiu, por qualquer forma ou em razão de usucapião, abrir matrícula própria no perímetro interno do núcleo urbano a ser regularizado (art. 36, V da Lei nº 13.465/2017 e art. 31, VI do Decreto nº 9.310/2018). Nesses casos, essas matrículas estão regulares e serão atingidas pelo perímetro interno a ser regularizado. O PRF pode trazer medidas georreferenciadas e confrontantes diferentes das que já constam no Cartório de Registro de Imóveis. Ao finalizar o registro da certidão de regularização fundiária no cartório imobiliário, essas matrículas poderão receber destaques de área, sem apuração de remanescente, ou receberão a indicação de abertura de nova matrícula com a descrição apurada no PR. (In Manual de Regularização Fundiária Urbana – REURB Páginas 147/148)”

A instrução da registradora é no sentido de que seja realizada a abertura da matrícula matriz com a descrição do perímetro total regularizado. Em seguida, a abertura das matrículas individuais de acordo com o projeto da REURB, encerrando-se as matrículas existentes dentro do perímetro, com a abertura de novas matrículas com a descrição atualizada.

É exatamente o que necessita ser feito no registro do projeto de REURB do nosso exemplo.

Um outro exemplo  Chegou ao meu conhecimento, através de uma empresa especializada em REURB , que determinada prefeitura, através de seus técnicos, estaria exigindo a unificação e a retificação de três matrículas que foram atingidas pelo núcleo a ser regularizado.  Esse procedimento se exige quando da implantação de um novo loteamento pela lei 6766/79 . Em REURB não faz o mínimo sentido. O processo de REURB tem rito especial e mais célere pois trata de regularizar o que já existe de fato. Quando se traça o perímetro de REURB , se faz com base na vida real e não em matrículas.  Depois de traçado o perímetro em que se terá a aplicação da REURB, aí sim, se busca no registro imobiliário as matrículas atingidas. Não se faz o traçado do perímetro com base em matrícula, mas sim, com base na vida real . Se o núcleo atinge apenas parte e uma matrícula  o restante, ou seja, o remanescente sequer precisa ser ajustado. Cabe ao proprietário tabular , se assim desejar , retificar o remanescente. Se não se encontra  nenhuma matrícula ou transcrição sob o perímetro, segue o “bonde da REURB”. Se as matrículas encontradas possuem descrição precária , tenta-se fazer uma planta de sobreposição da planta que “representa a vida real” sobre a descrição tabular.  Isso ajuda muito o oficial do registro quando ele vai abrir a matrícula matriz. Se  não for possível pelo fato da matrícula, no popular “não dar desenho “ , não faz e segue a REURB.

As 03 matrículas atingidas no segundo exemplo terão o seguinte destino:

- Se forem atingidas integralmente pelo perímetro do núcleo, serão encerradas co form acima explicado ;

- se forem atingidas parcialmente , caberá ao proprietário tabular , se assim desejar , promover a retificação do remanescente.

Portanto  espero que esse município consiga enxergar a impropriedade de se exigir retificação e unificação de matrículas para se aceitar a REURB.  Já pensou ter que fazer isso no primeiro exemplo? Impossível e impraticável, além de desnecessário.  Espero ajudar esse município caso seus técnicos venham a ler este texto.  Devem ter REURBs “travadas” por conta dessa situação. 

Enfim, era o que pretendíamos expor nesse texto .

CARLOS CESAR PINHEIRO DA SILVA

A lei 13.465/17 , traz em seu artigo 69, procedimento que vem sendo chamado de “Reurb inominada” , talvez pelo fato da lei não ter dado um nome para o mesmo.

                                   Vejamos o teor desse dispositivo:

                                  “Art. 69. As glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro, poderão ter a sua situação jurídica regularizada mediante o registro do parcelamento, desde que esteja implantado e integrado à cidade, podendo, para tanto, utilizar-se dos instrumentos previstos nesta Lei.

§ 1º O interessado requererá ao oficial do cartório de registro de imóveis a efetivação do registro do parcelamento, munido dos seguintes documentos:

I - planta da área em regularização assinada pelo interessado responsável pela regularização e por profissional legalmente habilitado, acompanhada da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) ou de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contendo o perímetro da área a ser regularizada e as subdivisões das quadras, lotes e áreas públicas, com as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica, se for o caso, dispensada a ART ou o RRT quando o responsável técnico for servidor ou empregado público;

II - descrição técnica do perímetro da área a ser regularizada, dos lotes, das áreas públicas e de outras áreas com destinação específica, quando for o caso;

III - documento expedido pelo Município, atestando que o parcelamento foi implantado antes de 19 de dezembro de 1979 e que está integrado à cidade.

§ 2º A apresentação da documentação prevista no § 1º deste artigo dispensa a apresentação do projeto de regularização fundiária, de estudo técnico ambiental, de CRF ou de quaisquer outras manifestações, aprovações, licenças ou alvarás emitidos pelos órgãos públicos.”

                                    O “caput” do dispositivo é bem claro ao retratar a sua finalidade : registrar o parcelamento do solo consolidado antes de 19.12.1979 (data que entrou em vigor a lei 6766/79). Notem que é só isso, ou seja “registrar o parcelamento” . A primeira impressão que temos ao ler esse dispositivo, é que a REURB nesses núcleos será feita apenas com a singela apresentação do projeto do parcelamento, acompanhada de qualquer documento expedido pelo município, comprobatório da implantação do núcleo antes da data já citada, mais a informação de que o mesmo encontra-se integrado à cidade. Pronto, fácil não é ? Mas e a titulação?

                                   Se encaminharmos ao registrador somente esses documentos, o parcelamento será registrado e serão abertas matrículas individuais para os lotes. E para por aí. Isso mesmo, para por aí. Para conferir a propriedade ao ocupante precisamos de um título, seja ele com natureza de transmissão, escritura ou compromisso de venda e compra nas hipóteses em que a lei civil autoriza a transmissão pelo mesmo; ou título de aquisição originária, a exemplo do obtido na usucapião judicial ou administrativo. De nada adianta registrar o parcelamento se não titularmos os ocupantes. O registrador não pode e não vai colocar o nome de ninguém nas matrículas dos lotes se não houver um título.

                                   Para que a REURB inominada seja completa, temos que utilizar outros instrumentos da lei 13.465/17. Assim sendo, deve ser realizado o que chamo de Reurb otimizada, na qual muitos requisitos exigidos  para a Reurb tradicional serão dispensados, uma vez que o núcleo é antigo e, estando integrado à cidade antes de dezembro de 1979, certas exigências, a exemplo de aprovação ambiental não fazem mais sentido.

                                   Portanto, o processo de Reurb Inominada com titulação deverá ter as seguintes fases:

                                   - Identificação do núcleo com o traçado de seu perímetro e prova da data de sua consolidação;

                                   - Identificação das matrículas atingidas por esse perímetro e dos confrontantes, para efeito da realização das notificações . Sim , as notificações são necessárias, pois estamos num processo de titulação. O artigo 69 dispensa essa fase se formos apenas registrar o parcelamento sem titular nenhum ocupante.

                                   - Trabalho de campo para identificar os ocupantes e coletar seus documentos pessoais e os documentos comprobatórios da posse a exemplo dos contratos de compra quem possam ter . Não há necessidade de estabelecer a linha sucessória de posse. O ocupante pode estar lá desde o mês passado. O que importa é que o núcleo esteja consolidado antes de 19 de dezembro de 1979. O ocupante que não tiver contrato ou qualquer outro documento de cessão de posse, deve assinar declaração de posse , de preferência com testemunhas;

                                   - Classificação da REUR em S ou E;

                                   - Elaboração da planta do parcelamento com os requisitos do inciso I, do §1º do artigo 69;

                                   - Elaboração do documento municipal (qualquer documento), que ateste que o parcelamento foi implantado antes de 19 de dezembro de 1979 e que está integrado à cidade;

                                   - Elaboração de CRF com a lista dos ocupantes, os dados pessoais, o lote que ocupa e o título que será conferido. Sim, pode ser elaborada a CRF , pois o artigo 69 dispensa se formos apenas registrar o parcelamento. Ocorre que estamos titulando, dessa forma, a CRF terá menos documentos para acompanha-la. Não terá o projeto urbanístico, nem o levantamento planialtimétrico por exemplo. Penso ser importante a CRF, pois com o registro da mesma, acompanhada do projeto do loteamento, o registrador poderá abrir a matrícula matriz do núcleo e, posteriormente, abrir as matrículas individuais dos lotes, titulando os ocupantes com o direito real que constará na CRF. Podemos até interpretar a lei no sentido de não gerar a CRF, enviando ao Registrador apenas a lista de ocupantes e os demais documentos aqui citados. Nesse caso , há que ser elaborado título coletivo ou individual de legitimação fundiária.

                                   - Pronto, levamos tudo ao registrador. Terminamos a chamada REURB inominada com titulação, com aplicação sistêmica dos institutos da Lei 13.465/17 . Aqui procurei ser breve e didático e espero ter auxiliado todos que guardavam dúvidas sobre o assunto.

                                    Em 05.05.2021

CARLOS CESAR PINHEIRO DA SILVA

Na significativa maioria dos processos de REURB, o núcleo se encontra sobre matrículas já existentes, as quais foram objeto de registros regulares, oriundos de negociações abarcadas pela lei de Registros Públicos ou de aquisições originárias (ex: usucapião) . Temos situações onde o perímetro do núcleo atinge apenas uma única matrícula ou parte dela. Outras situações em que atinge diversas matrículas, tanto de forma integral como parcial.

Importante destacar que, normalmente, a descrição das matrículas atingidas não corresponde à realidade fática. Portanto, as descrições dos imóveis relativos à essas matrículas, apresentadas no projeto de REURB, estarão diferentes das descrições constantes das mesmas.

Muitas vezes , as áreas dessas matrículas estão ocupadas por mais de uma família, ou seja, nelas existe um desmembramento de fato e esse desmembramento, assim como todo o parcelamento irregular do solo do núcleo, é passível de ser regularizado pelo processo de REURB.

Outras matrículas, embora não estejam ocupadas por mais de uma família , mais de um ocupante, tem descrição tabular que não corresponde à realidade.

Muitas delas são ocupadas por terceiros que não são os titulares constantes nas mesmas como proprietários, ou seja, estão sendo ocupadas pelos possuidores na condição de beneficiário ocupante, nos termos do artigo 11, inciso VIII da Lei 13.465/17.

Pois bem, nos casos em que a descrição da unidade imobiliária NO PROJETO DE REURB QUE REPRESENTA A REALIDADE, está diferente da

descrição constante da matrícula, temos um caminho alternativo previsto nas normas extrajudiciais do Estado de São Paulo.

Para esses casos, o Provimento n.º 58/89, trouxe em seu item 294.3 – Capítulo XX a possibilidade de harmonização da descrição independente de procedimento de retificação. Vejamos:

“294.2. As matrículas de unidades imobiliárias incorporadas ao projeto urbanístico em que haja correlação de descrição

poderão ser mantidas, averbando-se a nova identificação, em função da REURB.

294.3. A descrição da unidade imobiliária referida no subitem

294.2 poderá ser alterada para que haja harmonização com a descrição constante do projeto, mediante requerimento do titular de domínio, independentemente de procedimento específico de retificação”.

O item supra, preceitua que o requerimento para a harmonização da descrição, deve ser feito pelo titular do domínio. Essa é a forma de harmonização, utilizada quando se vai preservar a matrícula atingida.

Temos três situações que devem ser analisadas:

Se as matrículas estão ocupadas por mais de uma família, ou seja, temos mais de um lote, temos um desmembramento de fato, não há cabimento em usar esse caminho do provimento, pois os ocupantes não podem ficar à mercê do proprietário requerer a alteração da descrição de sua matrícula. Isso porque, trata- se de uma matrícula atingida pela REURB. O proprietário será notificado, assim como todos os proprietários das áreas constantes de todas as matrículas atingidas pelo perímetro da REURB. Ao final, serão abertas novas matrículas individuais com a respectiva titulação dos ocupantes. Por exemplo, se sobre a matrícula temos 03 lotes, serão abertas 03 novas matrículas e depois registrado em cada uma delas, os títulos que o município concedeu aos ocupantes de cada lote.

Outra situação é representada pelas matrículas que estão ocupadas apenas por uma pessoa, que NÃO É A PROPRIETÁRIA CONSTANTE DA MATRÍCULA.

Nesse caso também deve prevalecer a descrição do projeto de REURB, encerrando-se a matrícula e abrindo-se nova com a descrição real da unidade. Por fim, deve ser feito o registro do título concedido pelo Município ao ocupante.

Última situação: o lote está ocupado pela mesma pessoa que consta como proprietária da matrícula. Nesse caso, é viável a aplicação do dispositivo em comento do Provimento, ou seja, um requerimento simples de alteração da descrição, para que a matrícula seja preservada. No entanto, o que parece simples na prática, pode se tornar complexo. Quem fará a descrição em consonância com a realidade? O proprietário? Ou ele é obrigado a seguir a descrição do projeto de REURB? Em ambos os casos, a unidade imobiliária seria retirada do projeto de

REURB. Alguns profissionais até apelidaram essa situação de “Reurb Queijo Suíço”, pois teremos um perímetro cheio de furos, pelo fato das retiradas dessas matrículas para sua preservação.

Tudo isso pode ser evitado se seguirmos o que preceitua a Lei 13.465/17. Todas essas matrículas, nas três situações, podem ser encerradas e, na sequência, haver a abertura de nova matrícula com a descrição real, prevista no projeto de REURB. Isso porque todas essas matrículas “menores” e as “maiores”, são matrículas atingidas pelo perímetro da REURB. A Lei 13.465/17, determina que os titulares dessas matrículas atingidas, independente de seu tamanho, sejam notificados. Feitas as notificações , sem nenhuma impugnação, entende-se haver a concordância tácita com a REURB.

Vejamos interessante trecho da NOTA TÉCNICA Nº 03/2018, do Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais – CORI MG , a qual buscou orientar os registradores mineiros em relação ao registro das Certidões de Regularização Fundiária:

“Também será considerada “matrícula matriz” aquela já existente em nome de algum ocupante/beneficiário da regularização fundiária, seja porque a titularização por usucapião registrada anteriormente ao procedimento de regularização fundiária, seja porque conseguiu, por qualquer forma, abrir matrícula própria no núcleo urbano a ser regularizado. Nesses casos, essas matrículas serão atingidas pelo perímetro a ser regularizado e, necessariamente, apresentarão medidas e confrontantes diferentes das que já constam no Cartório de Registro de Imóveis. Ao finalizar o registro da certidão de regularização fundiária no cartório imobiliário, essas matrículas serão encerradas em virtude da abertura de outra com as medidas apresentadas na Certidão de Regularização Fundiária. (Ver art. 31, §8o do Decreto no 9.310/18).

Discordamos apenas da nomenclatura utilizada. Preferimos chamar de “matrículas atingidas” , ao invés de “matrícula matriz”. Para nós, matrícula matriz é aquela aberta com base na planta do perímetro do núcleo, e que será parcelada na forma do projeto urbanístico. Como se nota, a Lei n.º 13.465/17 e o Decreto n.º

9310/18, trazem instrumentos para a solução do problema em debate. O item do provimento paulista em comento, traz uma solução alternativa, que pode ou não ser utilizada.

Isso porque, no mais das vezes, como já aventado, não é o proprietário constante da matrícula que ocupa a unidade imobiliária. Nesses casos, a realidade da unidade é descrita no Projeto de REURB, para, ao final, haver a abertura de nova matrícula e o registro dos direitos reais concedidos ao OCUPANTE. Fica inviável corrigir a desarmonia de descrição via requerimento do proprietário. Inviável e desnecessário consoante já argumentado.

A registradora mineira Michely Freire Fonseca Cunha, em seu Manual de Regularização Fundiária Urbana REURB, editora Podium, páginas 152/153, trata do encerramento da matrícula atingida, cuja descrição na mesma está diferente da descrição constante no projeto de REURB. A autora exemplifica com o texto de uma matrícula fictícia. Vejamos:

“Matrícula regular no perímetro interno do núcleo: Essa matrícula será citada na matrícula matriz para controle de encerramento e abertura de matrícula nova. Há apenas atualização da descrição georreferenciada da unidade.

Matrícula 12.250 — Data: xxxxx — Data: xxxx IMÓVEL: Um lote urbano com área total de 300 m? com as seguintes características e confrontações: 10 metros de frente confrontando com a Rua São José; pelo lado direito mede 30 metros e confronta com o lote 05; pelo lado esquerdo mede 30 metros e confronta com a rua Nossa Senhora da Conceição; aos fundos mede 10 metros e confronta com o lote 02. PROPRIETÁRIO: José das Couves, CPF xxxxx, casado. REGISTRO ANTERIOR: Matrícula 15.250 do Livro 02 deste Cartório. Dou fé. O Oficial.

R-1 — Usucapião — Nos termos do procedimento extrajudicial para fins de usucapião (xxxxxxx) o imóvel em epígrafe foi adquirido por PEDRO DA SILVA, (qualificação completa), casado com MARIA DA SILVA (qualificação completa e regime de bens) xxxxxxxx. Dou fé. O Oficial.

AV-02 — Matrícula atingida pelo perímetro da REURB: Nos termos da CRF (xxxx) o imóvel da presente matrícula integra o perímetro descrito na matrícula matriz 30.245, tendo sido apurada nova descrição técnica georreferenciada a qual foi inteiramente reproduzida na matrícula 30.248 do Livro 02 deste cartório. A presente matrícula fica encerrada, nos termos do art. 42, 84º do Decreto nº 9.310/18. Dou fe. O oficial

E segue a registradora na mesma obra:

“Também será considerada “matrícula atingida” pela demarcação ou pela regularização fundiária aquela já existente em nome de algum proprietário não responsável pela formação do núcleo urbano informal que conseguiu, por qualquer forma ou em razão de usucapião, abrir matrícula própria no perímetro interno do núcleo urbano a ser regularizado (art. 36, V da Lei nº 13.465/2017 e art. 31, VI do Decreto nº 9.310/2018). Nesses casos, essas matrículas estão regulares e serão atingidas pelo perímetro interno a ser regularizado. O PRF pode trazer medidas georreferenciadas e confrontantes diferentes das que já constam no Cartório de Registro de Imóveis. Ao finalizar o registro da certidão de regularização fundiária no cartório imobiliário, essas matrículas poderão receber destaques de área, sem apuração de remanescente, ou receberão a indicação de abertura de nova matrícula com a descrição apurada no PR. (In Manual de Regularização Fundiária Urbana – REURB Páginas 147/148)”

A instrução da registradora é no sentido de que seja realizada a abertura da matrícula matriz com a descrição do perímetro total regularizado. Em seguida, a abertura das matrículas individuais de acordo com o projeto da REURB, encerrando-se as matrículas existentes dentro do perímetro, com a abertura de novas matrículas com a descrição atualizada.

Nos filiamos  à esse entendimento. Era o que pretendíamos expor neste texto.

                                    Em 04.02.2025

 CARLOS CESAR PINHEIRO DA SILVA