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REURB EM NÚCLEOS DE CHÁCARAS E INDÚSTRIAS
APLICAÇÃO DA LEI 13.465/17 PARA LOTEAMENTOS DE CHÁCARAS, SITIOS DE RECREIO E INDUSTRIAIS.
A lei 13.465/17 , trouxe a possibilidade de regularização dos núcleos urbanos informais, tanto para fins habitacionais como para outros fins urbanos, a exemplo de parcelamento irregular para chácaras de lazer, conhecidas como sítios de recreio, mesmo em zona rural , loteamentos industriais dentre outros, desde que estejam consolidados nos termos que a referida lei disciplina. Essa amplitude atende ao interesse público notório, no sentido que todos os núcleos irregulares venham a ser regularizados, trazendo incontestáveis benefícios para os ocupantes e para os municípios.
Vejamos manifestações de profissionais que labutam na área de Reurb sobre essa questão:
Jocsã Araujo Moura Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Boa Esperança – ES:
“A Lei nº 13.465/2017 tem foco nos imóveis residenciais, mas não exclui os demais – comerciais, industriais, mistos, etc. Desta forma, os Municípios e o Distrito Federal 5/29 poderão, no âmbito da Reurb, admitir a REURB em imóveis com uso misto de atividades como forma de promover a integração social e a geração de emprego e renda no núcleo urbano informal regularizado. Referida lei ainda dispõe, como requisito para a concessão do Título de Legitimação Fundiária ao beneficiário na Reurb-S, que, em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido pelo poder público o interesse público de sua ocupação (art. 23, § 1º, III). Considerando que a Lei nº 13.465/2017 não veda a concessão do Título de Legitimação Fundiária na Reurb-E, ao contrário, dispõe ser aplicável (art. 23, caput), entende-se possível que o Poder Público, demonstrando interesse público na ocupação, conceda o Título de Legitimação Fundiária ou outro instrumento de titularização cabível, aos ocupantes de imóveis não residenciais, também na Reurb-E. Afinal, é objetivo da lei possibilitar a regularização de todos os imóveis.”
Vejamos decisão proferida em processo de dúvida levantada pelo oficial do Registro da cidade da Araçu, reconhecendo a possibilidade de REUR em loteamentos de chácaras:
“Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Vara Judicial da Comarca de Araçu Suscitação de Dúvida nº 5528641-87.2020.8.09.0013
Segundo consta dos autos, a apresentante, Erciene Divina de Almeida e Silva solicitou junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Caturaí, Goiás, o registro da certidão referente ao projeto de regularização fundiária aprovado pela Prefeitura Municipal de Caturaí do Loteamento de Chácaras Recanto das Serras, com a criação da matrícula individualizada para cada chácara, alegando tratar de área já consolidada, nos termos da Lei 13.465/17 e preenchimento dos requisitos necessários para o procedimento da regularização fundiária de interesse específico – REURB-E. Quanto ao tema em análise, sabe-se que, com o advento da Lei 13.465/2017 tornou-se possível a regularização de diversas situações fáticas como condomínios de fato, os clandestinos, de lazer, assentamentos urbanos, loteamentos, dentre outros. No caso dos autos, verifica-se a existência do loteamento de Chácaras Recanto das Serras, portanto, uma situação consolidada, e o requerimento para que haja a legitimação do loteamento, com a expedição de matrículas individuais, uma vez que há manifesta concordância dos confrontantes/ocupantes e já fora expedida a Certidão de Regularização Fundiária, bem assim apresentado o projeto de regularização à prefeitura do município de Caturaí/GO. Além da Lei 13.465/2017, prevê o Decreto nº 9.310/2018, em seu artigo 3º, que considera-se: (…) I – núcleo urbano – assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias com área inferior à fração mínima de parcelamento prevista no art. 8º da Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972 , independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural; II – núcleo urbano informal – aquele clandestino, irregular ou no qual não tenha sido possível realizar a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização; III – núcleo urbano informal consolidado – aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município ou pelo Distrito Federal; (…) [grifei] O parágrafo treze do mesmo artigo preconiza que “o disposto na Lei nº 13.465, de 2017, e neste Decreto se aplica aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista no art. 8º da Lei nº 5.868, de 1972.” Muito embora a Lei 6.766/79 dite que “somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica...”, com a novel legislação apresentam-se novas situações, uma vez que tanto a Lei 13.465/2017 quanto o Decreto nº 9.310/2018, não levaram em consideração a localização da propriedade, mas sim o uso e as características da ocupação, conforme citado (grifo) acima. Para além disso, o Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial CGJ/2021, em seu Título VIII – Do Registro da Regularização Fundiária Urbana – REURB, Capítulo I – Disposições Gerais, art. 1.127. que “as normas de que trata este Capítulo são aplicáveis aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior a fração mínima de parcelamento prevista no art. 8o, da Lei no 5.868/1972.” Diante do exposto, julgo improcedente a presente dúvida para considerar juridicamente viável a regularização/registro do Loteamento de Chácaras Recanto das Serras.”
Conteúdo publicado no site do CORI MG
Vejamos mais um conteúdo publicado no site da ANOREG, sobre decisão judicial que viabilizou a continuidade de processo de REURB em loteamento de chácaras:
“Desde que foi publicado, em maio deste ano, o livro Manual de Regularização Fundiária Urbana – Reurb tem sido utilizado como referência para a realização dos procedimentos em todo o Estado. Elaborado pela titular do Registro de Imóveis de Virginópolis, Michely Freire Fonseca Cunha, de acordo com o previsto na Lei 13.465/17 e no Decreto 9.310/18, ele traz o passo a passo a ser seguido nos municípios.
Mais recentemente, porém, o manual rompeu as barreiras dos cartórios e foi citado como doutrina em uma decisão proferida pelo juiz José Cássio de Sousa Freitas, da comarca de Palmeiras de Goiás (GO). Em 2017, o advogado José Durval Franco Netto de Almeida protocolou na Prefeitura de Cezarina um pedido de regularização fundiária de um loteamento irregular de chácaras como defensor de uma associação de chacareiros. “Depois disso, o Ministério Público de Goiás (MPGO) ajuizou uma ação civil pública, em face do loteador, e obteve uma liminar para embargar o loteamento”, conta o advogado.
No ano passado, em uma ação de consignação em pagamento, ele conseguiu que os chacareiros quitassem judicialmente o valor das prestações, ao invés de pagar à empresa do loteador. Em seguida, durante reunião com o responsável pelo loteamento e seu advogado, foi acordado que o loteador pagaria todos os custos da regularização.
José Netto solicitou na Justiça que os efeitos da ação requisitada pelo MPGO fossem suspensos, pois só assim seria possível promover a Reurb-E no loteamento. Para surpresa do advogado, o juiz decidiu a favor da regularização e fundamentou a decisão nos ensinamentos do manual escrito pela registradora.”
A decisão acima citada também foi alvo de destaque no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB : https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/tjgo-e-possivel-reurb-e-em-loteamento-irregular-localizado-em-area-rural
Temos manifestação no mesmo sentido, proferida pelo dr. Ivan Carneiro Castanheiro , promotor de Justiça no Estado de São Paulo, professor de Direito Ambiental e Urbanismo, mestre em Direito Difusos e Coletivos pela PUC-SP:
“Nos casos da Reurb-E, em ranchos ou condomínios de lazer (muitos deles devem ser enquadrados nos novos institutos do condomínio de lotes ou loteamento de acesso controlado), cujas ocupações ocorreram às margens de reservatório artificiais de águas destinados à geração de energia ou ao abastecimento público, a faixa da área de preservação permanente consistirá na distância entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum (artigo 11, parágrafo 4º), devendo ser obedecidas as demais disposições do artigo 65 do denominado Código Florestal, com a redação da Lei 13.465/12, para que se viabilize a regularização fundiária, com aprovação/licenciamento do município, por meio do Plano de Regularização Fundiária (artigo 12 e 35).
Fonte: https://www.conjur.com.br/2018-jan-15/mp-debate-regularizacao-fundiaria-condominios-ranchos-lazer
Vale citar os enunciados do Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina, sobre a possibilidade de REURB, não só em empreendimentos de chácaras ou sítios de Recreio, mas também em núcleos exclusivamente industriais:
“ENUNCIADO 7 – É admitida REURB de imóveis localizados fora do perímetro urbano ou de expansão urbana, e que tenham destinação urbanística, a exemplo dos empreendimentos de chácaras ou de sítios de recreio, exigindo-se apenas que a área total de cada unidade imobiliária criada não seja superior à fração mínima de parcelamento rural da respectiva região. (Artigo 11, inciso I da Lei 13.465)
ENUNCIADO 8 – É admitida a regularização fundiária de núcleos exclusivamente industriais. (Artigo 16-C, §2º, inciso IV da Lei 9.636). “
Vejamos o esclarecedor conteúdo legislativo mencionado no enunciado nº 8, o qual foi inserido no ordenamento jurídico brasileiro pela Lei 13.465/17:
“Art. 16 -C
...
§ 2o Para os fins desta Lei, considera-se área urbana consolidada aquela: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
IV - de uso predominantemente urbano, caracterizado pela existência de edificações residenciais, comerciais, industriais, institucionais, mistas ou voltadas à prestação de serviços; e (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”
Já o artigo 11, inciso I, da Lei 13.465/17 , não restringe o conceito de núcleo urbano apenas para finalidade habitacional. Ao contrário, de forma genérica, abrange todos os usos desde que urbanos. Sempre válido lembrar da velha lição de hermenêutica, no sentido do aplicador da lei não restringir o alcance da norma quando o legislador prevê aplicação mais ampla. A teleologia da lei 13.465/17, na qualidade de norma geral, de caráter nacional , de Regularização Fundiária é, indubitavelmente, alcançar todos os núcleos possíveis no processo de regularização.
Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se:
I - núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972 , independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;
Nota-se que o núcleo consolidado pode estar em zona urbana, zona de expansão urbana ou qualquer outra. Pode estar, até mesmo em zona rural, por força da expressão “ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural”.
Vejamos trecho da declaração da promotora de Justiça Lia Nara Dalmutt, sobre processo de regularização fundiária de Loteamento Industrial, publicado na página oficial da Prefeitura de Abelardo Luz/SC :
"O Reurb é uma regularização urbana que surgiu para gente regularizar situações do município que estavam consolidadas até o ano de 2016 e que precisam da sua regularização. Ela é mais comum na área residencial, nós estamos aqui buscando a regularização da área industrial, porque nós tivemos áreas no município que acabaram sendo doadas para empresas sem ter feito o devido loteamento. E hoje quando a gente foi constatar não era mais possível loteamento em razão, principalmente das medidas. Então a solução que nós encontramos foi por meio do REURB. Essa é uma das primeiras que está acontecendo aqui em Santa Catarina, porque o comum mesmo é a situação de regularização de áreas urbanas para fins de moradia e não Industrial. Mas ela é uma paralisação possível e hoje nós estamos reunidos aqui com a empresa que está fazendo no município junto como cartório de registro de imóveis buscando solução para que seja feita da maneira mais adequada possível e a gente consiga resolver essa que é um problema do município que se estende há bastante tempo", explicou a promotora de Justiça Lia Nara Dalmutt.”
Fonte: https://www.abelardoluz.sc.gov.br/noticias/index/ver/codNoticia/625509/codMapaItem/13571
Como se nota, há que se prestigiar a teleologia da lei 13.465/17, aplicando seus dispositivos nos núcleos informais por ela previstos, de forma a abranger, não apenas aqueles destinados a moradia, mas, também, aqueles destinados para o lazer c comércio e indústria, uma vez que todos carregam o interesse público em sua existência. Vamos regularizar!
Carlos Cesar Pinheiro da Silva
Gerente Jurídico da USU CAMPEÃO Tecnologia em Regularização Imobiliária LTDA; Advogado desde 1990; Procurador do Município de Votorantim/SP 1992/2012; Professor Universitário desde 1998; Professor do curso de Pós Graduação em Direito Imobiliário da ESU Educacional, módulos de REURB e Loteamentos; Professor do MBA em Estratégias Imobiliárias da Faculdade NOVOESTE MS , módulo de loteamentos; Professor de cursos para servidores públicos municipais na Organização Paulista em Gestão Pública (cursos de REURB, Loteamentos , ITBI/IPTU e processo administrativo); Preletor da Comissão de Desenvolvimento Imobiliário do CRECISP, desde 2007. Consultor Jurídico do MÉTODO LOTE , Londrina PR.
REURB INOMINADA
A lei 13.465/17 , traz em seu artigo 69, procedimento que vem sendo chamado de “Reurb inominada” , talvez pelo fato da lei não ter dado um nome para o mesmo.
Vejamos o teor desse dispositivo:
“Art. 69. As glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro, poderão ter a sua situação jurídica regularizada mediante o registro do parcelamento, desde que esteja implantado e integrado à cidade, podendo, para tanto, utilizar-se dos instrumentos previstos nesta Lei.
§ 1º O interessado requererá ao oficial do cartório de registro de imóveis a efetivação do registro do parcelamento, munido dos seguintes documentos:
I - planta da área em regularização assinada pelo interessado responsável pela regularização e por profissional legalmente habilitado, acompanhada da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) ou de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contendo o perímetro da área a ser regularizada e as subdivisões das quadras, lotes e áreas públicas, com as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica, se for o caso, dispensada a ART ou o RRT quando o responsável técnico for servidor ou empregado público;
II - descrição técnica do perímetro da área a ser regularizada, dos lotes, das áreas públicas e de outras áreas com destinação específica, quando for o caso;
III - documento expedido pelo Município, atestando que o parcelamento foi implantado antes de 19 de dezembro de 1979 e que está integrado à cidade.
§ 2º A apresentação da documentação prevista no § 1º deste artigo dispensa a apresentação do projeto de regularização fundiária, de estudo técnico ambiental, de CRF ou de quaisquer outras manifestações, aprovações, licenças ou alvarás emitidos pelos órgãos públicos.”
O “caput” do dispositivo é bem claro ao retratar a sua finalidade : registrar o parcelamento do solo consolidado antes de 19.12.1979 (data que entrou em vigor a lei 6766/79). Notem que é só isso, ou seja “registrar o parcelamento” . A primeira impressão que temos ao ler esse dispositivo, é que a REURB nesses núcleos será feita apenas com a singela apresentação do projeto do parcelamento, acompanhada de qualquer documento expedido pelo município, comprobatório da implantação do núcleo antes da data já citada, mais a informação de que o mesmo encontra-se integrado à cidade. Pronto, fácil não é ? Mas e a titulação?
Se encaminharmos ao registrador somente esses documentos, o parcelamento será registrado e serão abertas matrículas individuais para os lotes. E para por aí. Isso mesmo, para por aí. Para conferir a propriedade ao ocupante precisamos de um título, seja ele com natureza de transmissão, escritura ou compromisso de venda e compra nas hipóteses em que a lei civil autoriza a transmissão pelo mesmo; ou título de aquisição originária, a exemplo do obtido na usucapião judicial ou administrativo. De nada adianta registrar o parcelamento se não titularmos os ocupantes. O registrador não pode e não vai colocar o nome de ninguém nas matrículas dos lotes se não houver um título.
Para que a REURB inominada seja completa, temos que utilizar outros instrumentos da lei 13.465/17. Assim sendo, deve ser realizado o que chamo de Reurb otimizada, na qual muitos requisitos exigidos para a Reurb tradicional serão dispensados, uma vez que o núcleo é antigo e, estando integrado à cidade antes de dezembro de 1979, certas exigências, a exemplo de aprovação ambiental não fazem mais sentido.
Portanto, o processo de Reurb Inominada com titulação deverá ter as seguintes fases:
- Identificação do núcleo com o traçado de seu perímetro e prova da data de sua consolidação;
- Identificação das matrículas atingidas por esse perímetro e dos confrontantes, para efeito da realização das notificações . Sim , as notificações são necessárias, pois estamos num processo de titulação. O artigo 69 dispensa essa fase se formos apenas registrar o parcelamento sem titular nenhum ocupante.
- Trabalho de campo para identificar os ocupantes e coletar seus documentos pessoais e os documentos comprobatórios da posse a exemplo dos contratos de compra quem possam ter . Não há necessidade de estabelecer a linha sucessória de posse. O ocupante pode estar lá desde o mês passado. O que importa é que o núcleo esteja consolidado antes de 19 de dezembro de 1979. O ocupante que não tiver contrato ou qualquer outro documento de cessão de posse, deve assinar declaração de posse , de preferência com testemunhas;
- Classificação da REUR em S ou E;
- Elaboração da planta do parcelamento com os requisitos do inciso I, do §1º do artigo 69;
- Elaboração do documento municipal (qualquer documento), que ateste que o parcelamento foi implantado antes de 19 de dezembro de 1979 e que está integrado à cidade;
- Elaboração de CRF com a lista dos ocupantes, os dados pessoais, o lote que ocupa e o título que será conferido. Sim, pode ser elaborada a CRF , pois o artigo 69 dispensa se formos apenas registrar o parcelamento. Ocorre que estamos titulando, dessa forma, a CRF terá menos documentos para acompanha-la. Não terá o projeto urbanístico, nem o levantamento planialtimétrico por exemplo. Penso ser importante a CRF, pois com o registro da mesma, acompanhada do projeto do loteamento, o registrador poderá abrir a matrícula matriz do núcleo e, posteriormente, abrir as matrículas individuais dos lotes, titulando os ocupantes com o direito real que constará na CRF. Podemos até interpretar a lei no sentido de não gerar a CRF, enviando ao Registrador apenas a lista de ocupantes e os demais documentos aqui citados. Nesse caso , há que ser elaborado título coletivo ou individual de legitimação fundiária.
- Pronto, levamos tudo ao registrador. Terminamos a chamada REURB inominada com titulação, com aplicação sistêmica dos institutos da Lei 13.465/17 . Aqui procurei ser breve e didático e espero ter auxiliado todos que guardavam dúvidas sobre o assunto.
Em 05.05.2021
Carlos Cesar Pinheiro da Silva
Gerente Jurídico da USU CAMPEÃO Tecnologia em Regularização Imobiliária LTDA; Advogado desde 1990; Procurador do Município de Votorantim/SP 1992/2012; Professor Universitário desde 1998; Professor do curso de Pós Graduação em Direito Imobiliário da ESU Educacional, módulos de REURB e Loteamentos; Professor do MBA em Estratégias Imobiliárias da Faculdade NOVOESTE MS , módulo de loteamentos; Professor de cursos para servidores públicos municipais na Organização Paulista em Gestão Pública (cursos de REURB, Loteamentos , ITBI/IPTU e processo administrativo); Preletor da Comissão de Desenvolvimento Imobiliário do CRECISP, desde 2007. Consultor Jurídico do MÉTODO LOTE , Londrina PR.